買賣房屋不可不知 少了「它」如同走在鋼索上
買賣好房網News記者黃靖惠／綜合報導
房屋是人生大事，但在交易過程中雙方易忽略「履約保證」的重要性，若沒有公正的第三方、或建經公司監督付款、過戶及保障價金等流程，一旦遇到一屋二賣、一案建商、假買家、收不到尾款等情況，很可能造成嚴重損失，交易過程如同走在鋼索上。
什麼是「履約保證」？買、賣雙方簽約完後，透過建經公司、銀行等公正第三方進行履約保證，開立一個負責戶頭存取買賣雙方價金，以及買方後續支付的剩餘款項，直到地政士辦理產權移轉登記後，同時點交完成，最後由建經公司確認買方完成支付尾款，才會將履保專戶的剩餘款項，提撥至賣方銀行帳戶內。
房屋買賣基本流程不外乎簽約、用印、完稅、交屋四大步驟，陳崧銓說明，買方在前面三個流程跑完時，就得先支付房屋總金額30％，但此時產權仍在原屋主的名下，得一直到交屋時前，才會完成過戶手續，假使途中惡意屋主一屋多賣、或是房屋遭法拍、查封等情況，令房屋無法過戶，那雙方要打訴訟可就曠日廢時。買賣房屋是人生大事，但在交易過程中雙方易忽略「履約保證」的重要性。圖／好房資料中心
信銓地政事務所地政士陳崧銓提醒，不動產買賣交易案件缺少履約保證機制，雙方在買賣過程中如同走在鋼索上，十分危險，履保精神在於雙方保障雙方買賣流程的安全性，從簽契約至過戶全由第三方建經公司監督，並將雙方支付價金及買方支付買房款項，全部存在專戶裡頭面，避免某一方能隨動用。
再來，他說明，目前履保手續費為房屋總金額的萬分之6，而這筆費用由買賣雙方各付一半，假使買賣總金額超過億元，換算下來的價金龐大，能夠事先與建經公司商談折扣，而目前政府對於成屋、中古屋買賣並未強制規定得履約保證，不過花一點小錢替自己買保險，以免到時候出狀況求助無門。
買方為何需要履保？
如果事先雙方有進入履保機制內，買方可依成屋履保制度約定，催告或是解除買賣契約，同時可以取回信託帳戶內價金及其他款項。
賣方為何需要履保？
對於屋主而言雖然風險相對低，不過買方若忽然反悔不買，造成損失，或是未支付尾款等情形，同樣可依履保制度約定進行催告或解除買賣契約，先取回不動產所有權，或是專戶內的買賣價金。
但他也提醒，履保的精神在於雙方約定契約中，開立專戶保管價金及買方分階段性支付的款項，不過假使雙方私下約定，可「先行動用」專戶內的款項，那可能會產生漏洞。
舉例說明，原屋主A因小孩就學問題準備換房，不過手頭資金不足，與B買家私下約定先行動支專戶金錢，用於繳納頭期款或是其他用處，一旦動用戶頭的房屋款項，很難掌控對方金流，也讓這套機制產生漏洞。
文章摘至https://news.housefun.com.tw/news/article/898099200882.html
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