好鄰居房屋幸福台南GO~0986298589

文 / House123 邱愛莉

圖 : House123 / 邱愛莉

讀者來函：「有朋友找我當房子的登記人，請問我該注意什麼？如果我答應他了，之後我要買房子，是不是就沒有青年首購的優惠了？」

隨著央行對於二屋貸款的限制（在二屋限貸的區域，名下已有一間房子且尚有房貸的屋主，如要買第二間房子，貸款成數最高只有六成，利息 2% 以上，並取消寬限期 ），坊間有越來越多購屋需求的人尋求與親友合資、借名登記。如果你有借名登記的意願，應該注意哪些事項，才不會影響自己的權益呢？

首先，不管是合資或借名登記，首要條件是：對方一定要是自己非常信任的人。雖然後面我們會提到相關的合約和保障，但是，這些畢竟都只是遇到糾紛處理時需要的資料，最重要的，還是彼此的信任：他信任你不會轉售這間房子，你信任他會好好支付貸款和相關稅費。如果沒有「信任」基礎，不管再多的合約或保障，也不要貿然合作，畢竟日後倘若遇到糾紛，耗費的時間、金錢與心力難以估計。

有了「信任」這個前提後，接下來我們才來看其他的保障。我將相關的細節與常見的問題條列如下：

1、合約：
不管是多麼信任的親友，牽扯到產權、金錢與債務關係，還是要有合約明訂彼此的權利義務。合約上要註明房地的地號、門牌地址、借名登記的期間、辦理房貸的金額，並明定相關稅費和貸款皆由對方負責，一旦有延遲，須以何方式處理…等相關細節。

2、本票：
雖然房地的產權登記在你名下，不過，如果買屋時有用到貸款，房貸通常也會在你名下。有些登記人會要求對方開立與貸款金額相同的商業本票作為對方一定會負責支付貸款的保障：如果對方沒有如期支付房貸的利息和本金，登記人可以以上述的合約和商業本票，請求對方支付本票上的金額。當然，自從「支付命令」相關法條修改後，求償的程序比以前冗長，如果對方脫產，本票的效力也會大打折扣。不過，正如前面所說，所有的合作前提是「信任」，「合約」與「本票」可當成「信任」之外的第二重保障。

3、對未來購屋的影響：
許多人會擔心借名登記以後，未來購屋就不能再使用「青年優惠貸款」了。其實，如果仔細看「青年優惠貸款」的條件，你會發現：只要購屋的當下，買方和配偶（如果已經結婚）、未成年子女名下沒有其他房子，就可以適用「青年優惠貸款」。也就是說：只要目前借名登記的房子出售，對你未來購屋貸款不會有影響。反倒是在房子出售之前，如果你想要買房子，而且是在央行二屋限貸規定的區域，就會受到「貸款成數最高只有六成，利息2%以上，並取消寬限期」的限制，或者必須改買配偶的名字（這時因為你名下有房子，就不能適用「青年優惠貸款」了。至於使用「青年優惠貸款」是否真的划算，跟你購買的房子總價有關喔！可以參考這一篇：「首購優惠房貸真的有優惠？」）。所以在考慮是否合作登記時，一定要確定自己在合作期間，沒有購屋的需求才好。

4、遷戶籍：
登記後，是否要遷戶籍過去是個大學問。如果房子沒有出租，可以考慮遷戶籍過去，每年繳的房貸利息可以作為所得稅的列舉扣除額，有節稅的效益。不過，如果房子有出租，除了申報列舉扣除額可能有風險外，之前有房客動手腳導致房子被法拍的新聞，最好還是不要因小失大。

5、持有期間貸款與稅費：
既然是借名登記，從買屋到出售期間所有的稅費和貸款，都由對方負責支付。如果房子有出租，需要申報租賃所得稅，也要由對方提供相關文件給你，並支付實際報稅的金額給你。

6、預告登記或信託：
由於房子登記在你名下，你擔心對方對貸款賴帳，對方也不免擔心你擅自出售房產。為了規避後者的風險，坊間有些人會搭配 「預告登記」或「信託」。「預告登記」是產權設定的一種，意指：當你要移轉房地的產權時，他會收到通知，且必須塗銷他在房地上設定的「預告登記」，以此來防止登記人恣意處分資產。而「信託」則是由你作為「信託人」，他作為「受託人」，他有權利也有義務負責房地的管理與處分。「信託」雖然辦理的程序比較複雜，但如果不幸遇到登記人身故或有其他債務問題，房子就沒有被繼承或法拍的風險，而登記人也可以確保對方有處理稅費和相關管理的責任。

7、土地增值稅：
土增稅可以說是借名登記時非常重要的一環。由於土增稅的金額通常不小，而且每個人有「一生一次」或「一生一屋」的自用優惠稅率，可以節省一半的金額，所以如果借名登記時沒有留意，在售屋時就把自用優惠稅率用掉，那麼未來自己賣其他房子，就無法再使用自用的優惠稅率，損失可謂不小。在合約上最好載明出售時只能使用一般稅率，作為對登記人的保障。

借名登記是一門大學問。不管是再好的朋友，答應合作前一定要仔細看看這幾個細節，才不會吃了悶虧。轉載 House123 好室達人

專案行銷【鄭經理 0986-298-589】

●●● ●● ●●● ●●●● 更多物件以下搜尋  ●●●

◆ 精選房屋部落格 http://blog.sina.com.tw/t0986298589/

◆ 銷售物件~網站 http://0986298589.house-info.com.tw/

◆ 台南房屋銷售網 http://a0986298389.pixnet.net/blog

◆好鄰居-幸福台南售屋網

Facebook粉絲專頁  https://www.facebook.com/p0986298589/ 按讚,

告訴我您的條件與需求，一定幫您找到最適合自住與投資的房地！

◆找不到您理想的房屋土地?請來電洽詢,由專人為您服務,幫您找尋更多物件

●●● ●●● ●●● ●●● ●●● ●●● ●●● ●●●

● 歡迎房屋土地廠房委託買賣，免費幫您打廣告，沒賣出去不收費

● 現場看屋，才能找到理想的居家環境

● 喜歡就出價，我來幫您跟屋主談價格 ●

【歡迎委賣尋屋，一定讓您滿意】
【以上資訊如有記載錯誤，一律依地政機關登記簿為準】

中信房屋~台南區房產專售(聚揚不動產股份有限公司) 【中信房屋　奇美加盟店】

---歡迎房地產問題交流,委託買屋 賣屋:

來電看屋~0986-298-589 -鄭經理 ~

-----------------------------------------------------------------------------------------

專營︰南北房屋.台南房屋, 台南買房子,台南房屋出售,台南房屋出租,台南透天買賣,台南買屋,

台南賣屋,台南別墅,台南土地買賣,台南房屋仲介,台南建地,台南農地買賣,台南農舍,台南店面租售＜專營社區＞

崇學苑，永恆天詩，金生金室，荷蘭澄園，東方紐約，富立DC，綠海，富碧公園，太子龍，天母森林，明華園，巴黎春天，美麗佳園，大世紀，長谷海頓，世界帝標，南國，地中海，荷蘭家鄉，荷蘭EHOME，荷蘭公園，上河院，伯納伯森，荷蘭首府，麗景富邑，海景富邑，國泰華園，國泰富貴龍門，太子建設，富立建設，府都建設，好瀚建設，永恆天詩，相對論，慈濟國小，慈濟國中，華平路，文平路，永華路，台南市政府，湖美天河，碧富邑，翰盧，東方紐約，宏總新中國，鄉城陽光鎮，鄉城大鎮，荷蘭澄園，吉寶市，鄉城文化特區，陽光公園，億載金城，皇后大道，勝利家大樓，台南奇蹟，太子鎮，成大新特區，八美仙境，哈佛世家，賜伯寶座，文化香榭，文化藝術家，曼哈頓，林森之愛，牛津貴族，實踐三村國宅，大道新城國宅，影劇三村國宅，太子紐約，太子世紀莊元，太子紐約五十七街，太子文元，太子文元會館，太子生活公園，太子綠世紀，太子史博館，奇美博物館，太子W，富立知安根，力漢念真情，凡爾賽宮，大亞洲，大隆世界觀，川普大樓，中華大道，天闕大樓，太子文化，太子成大會館，太子西雅圖，太子時尚，太子龍，太子龍，太古廣場，太皇園，文化生活家，文化特區，文化傳家，文化新世紀，文化廣場，文化藝術家，世界成功，世界帝心，台南公園，台南第一，平均律，平均律，白金漢宮，吉寶市，地中海，地中海，成大新家，伯納伯森，希望之都，府城新象公寓，果貿二村，空中別墅，金碧輝煌，金碧輝煌，長谷海頓，長谷畫時代，長谷劃時代，長谷鳳凰城，長榮桂冠，長榮新城，南台比佛利，南台比佛利，南紡森林故鄉，幸福團隊，南國都會，城大學盧乙區，星光水悅，洪業大廈，皇龍第一園，美麗佳園，桂花鄉，泰國大樓，高岡屋，崇明天廈，崇明居，崇德大廈，御品天廈，荷蘭海韻，荷蘭澄園，富都天廈，超級贏家，新好國宅，新都會假期，綠意華廈，翡翠大郡，影三華廈，慶都大第，摩根一六八大樓，摩登大樓，熱帶嶼，閱讀左岸，欐景春天，攬翠華廈，觀雲，觀雲社區

＜＜台南專營的商圈路名＞＞

鹿耳門大道，四草大道，安明路，中華北路，中華西路，濱南路，公學路，海佃路，文賢路，金華路，明興路，北安路，西門路，安和路，公園路，南門路，國民路，開元路，北門路，大同路，林森路，中華東路，台江大道，安中路，怡安路，中華北路，和緯路，小東路，民族路，東寧路，裕農路，府前路，東門路，健康路，清水路，中華南路，光州路，平豐路育平路，國平路，華平路，公學路，文平路，建平路，文南路，喜樹路，灣裡路，安中路，安通路，郡安路，府安路，長溪路，海安路，夏林路，公園北路，東豐路，公園南路，成功路，大學路，東平路，凱旋路，永福路，忠義路，民權路，民生路，安平路，慶平路，中正路，永華路，崇善路，崇德路，崇明路，前鋒路，勝利路，長榮路，新興路，大成路，新都路，東安路，怡東路，東興路，東光路，莊敬路，鯤鯓路，生產路，崇善東路，裕忠路，裕孝路，裕信路，裕義路