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如何推算合理房價

「合理」是一種基本的要求，該是一種雙方皆可接受的理性客觀平衡點，建商要有合理利潤、買方要有合理房價等等。攤開建商從購地以來的成本結構，就可以大致推估出，合理的房價範圍，做為房價評估的參考。

面對愈來愈競爭的社會，為了維持自身的優勢，自我保護幾乎已經成為反射動作。以房地產來說，建商要自保，因為不知何時景氣會倏地變壞，押在土地及營造的成本，可能要很久才回收；買方更得要自保，任何時候買房，可能在心態上，都會認為房價太貴。而房價是貴還是便宜，應要有個理性評估的標準。

合理利潤及超額利潤，其分界點在於界定合理的標準，超過標準的合理之外，就算是超額。而所有的商業行為，都必須以合理利潤為基礎，業者才有經營的意願，房地產業也是一樣，批判雙北市高房價聲浪下，究竟房價有沒有過高而不合理？從整體開發的成本結構來看，便可一窺究竟。
 

每塊土地的容積率不同，所以可興建的樓地板面積也不同。

成本結構以土地佔大宗

價格的結構其實很單純，成本加利潤，最後就等於售價，但是成本的彈性小，一來土地愈來愈稀少，便宜的價格肯定買不到；營造及人事成本也很固定，鋼筋與水泥價格隨原物料價格曲線上下波動，自主性也很低，唯有廣告成本稍可做些調整，但是也很有限，廣告少了買方不知訊息上門，粥多僧少自然賣不到好價格。

建築成本主要分為四大類，一是土地成本，二是建造成本，三是管銷費、廣告費及利息等總計成本，最末一項為利潤。

土地成本就是指土地購買的總價，通常有兩種換算方式，一是直接換算一般單價，試算一坪多少售價；另一則是換算成容積單價，計算每單位容積的單價，因為每塊土地的容積率不同，也就是每塊土地上可興建的樓地板面積也不同，有的可蓋得面積多，有的可蓋得面積少，因此不能直接用土地的面積換算單價，要改成單位容積，才有價格比較的意義。

但實際上建商在計算可用容積時，除了土地使用分區的規定之外，還有一些政府提供的獎勵容積，像是提供開放空間增加睦鄰使用空間、增設停車位供附近居民使用，或是向公共設施保留地、古蹟劃定區等購買容積等等。一般來說，最後真正可用的容積，一定比原容積來得多，經過建築師精算，大約可再增加原容積的一點五至一點六倍左右。

在房價愈高的地區，土地成本所佔的比重就愈高，以台北市為例，一般土地成本可能就佔了總成本的七成，雙北市市中心區的新興重劃區，也是差不多這個比例；除此之外，土地成本大約佔總成本的五成左右，不過無論怎麼看，土地都是佔成本最大比例。 


大樓營造成本差異大

建造成本其實差異很大，不同型態及不同建材，成本可能會差好幾倍，比如說，透天住宅如不開挖地下室，每坪營造單價可能只要三萬至五萬；而一般的電梯大樓，基本款的每坪造價，大約是八萬至十萬不等，如果建物結構用到鋼骨，則每坪營造單價可能就上看十五萬以上，豪宅再加上一些高檔的衛浴廚具地磚等，每坪造價可能就要三十萬以上了。

範例中將營造成本以每坪十五萬計算，僅是估約數，並非興建房屋的成本每坪皆是十五萬元，特此說明。營造成本的推估，還有另一種常用的方法，就是以當地同建材同類型的房價為計算基礎，以其單價的四分之一或五分之一來計算營造成本。
 

【建 案】：南應大傳統大地坪透天厝

【地 址】：台南市永康區中正南路

【總 價】：1386萬

【坪 數】：地34.17建43.68

【格 局】：7房 / 2廳 / 2衛

【建案】：瀛海中學買地送金店厝

【地址】：台南市安南區長溪路一段

【售價】：800萬

【坪數】: 地34.53坪

【類型】: 土地/ 建築用地 建蔽率60% 容積率:200%

【建 案】：復國大坪賺錢鑫店住

【地 址】：台南市永康區國華街

【總 價】：650萬

【坪 數】：建92.16室內33.92

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：復興學區大地坪金店住

【地 址】：台南市東區裕文路

【總 價】：【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：地43.59建101.34

【格 局】：7房 / 5廳 / 7衛

【建案】：德南國小超便宜建地

【地址】：台南市仁德區中正路一段

【售價】：6600萬

【坪數】: 地799.47坪

【類型】: 土地/ 住宅區建地

【建 案】：水萍塭三車庫電梯豪墅B

【地 址】：台南市南區金華路二段

【總 價】：3880萬

【坪 數】：地43.64建108.84

【格 局】：5房 / 2廳 / 6衛

【建 案】：大灣高中優雅傳統車墅

【地 址】：台南市永康區大同街

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：地31.21建51.70

【格 局】：4房 / 2廳 / 3衛

【建 案】：仁發浪漫正四房平車

【地 址】：台南市永康區東橋三路

【總 價】：1520萬下殺售 1398萬

【坪 數】：建65.25室內41.06

【格 局】：4房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：大囍田電梯雙車豪墅

【地 址】：台南市永康區大灣三街

【總 價】：2788萬

【坪 數】：地39.92建93.99

【格 局】：6房 / 2廳 /7衛

【建 案】：漾煙波2房平車

【地 址】：台南市永康區復國一路

【總 價】：588萬

【坪 數】：建37.79室內17.86

【格 局】：2房 / 2廳 /1衛

【建 案】：東區夢時代芳鄰套房I

【地 址】：台南市東區東寧路

【總 價】：158萬

【坪 數】：建7.54室內4.60

【格 局】：1房 / 0廳 / 1衛

【建 案】：東區夢時代收租套房

【地 址】：台南市東區東寧路

【總 價】：【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建6.5室內4.60

【格 局】：1房 / 0廳 / 1衛

【建 案】：東區夢時代收租套房

【地 址】：台南市東區東寧路

【總 價】：【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建6.5室內4.60

【格 局】：1房 / 0廳 / 1衛

【建 案】：大灣高中大地坪雙車店墅

【地 址】：台南市永康區大同街

【總 價】：1588萬

【坪 數】：地41.34建78.93

【格 局】：5房 / 2廳 / 4衛

【建 案】：鄭子寮紐約57街超值二房

【地 址】：台南市北區育德一街

【總 價】：578萬

【坪 數】：建24.15室內18.58

【格 局】： 2房 / 2廳 / 1衛

【建 案】：東橋仁發三房平車

【地 址】：台南市永康區東橋三路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建47.81室內28.62

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：台邦知音悅3+1房雙車

【地 址】：台南市中西區中華西路二段

【總 價】：1968萬

【坪 數】：建95.74室內48.37

【格 局】：4房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：近南科鹽行三房平車電寓

【地 址】：台南市永康區永安路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建37.15室內22.05

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：南工景觀三房車位

【地 址】：台南市永康區中山南路

【總 價】：698萬下殺售 668萬

【坪 數】：建52.09室內33.6

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：日新國小三房健身寓

【地 址】：台南市南區金華路一段

【總 價】：368萬

【坪 數】：建31.92室內26.09

【格 局】：3房 / 2廳 / 1衛

【建 案】：富立禾雅內世外桃源電梯豪墅

【地 址】：台南市仁德區德成路

【總 價】：4980萬

【坪 數】：地137.99建206.01

【格 局】：6房 / 3廳 / 6衛/ 7陽台

【建 案】：近南紡東寧大地三房平車

【地 址】：台南市東區東寧路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建34.38室內22.23

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建案】：大灣稀有方正建地

【地址】：台南市永康區大灣一街

【售價】：2580萬

【坪數】: 地105.86坪

【類型】: 土地/ 建築用地 建蔽率:60% 容積率：200%

【建 案】：中正路黃金店面透天

【地 址】：台南市中西區中正路

【總 價】：1280萬

【坪 數】：地7.03建19.39

【格 局】：3房 / 1廳 / 1衛

【建 案】：成大城雅緻二房電寓

【地 址】：台南市北區開元路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建23.77室內16.64

【格 局】：2房 / 2廳 / 1衛

【建 案】：近東區小確幸景觀二房車位

【地 址】：台南市仁德區長興路

【總 價】： 賀成交~尚有其他公寓,洽0986-298589

【坪 數】：建35.73室內23.21

【格 局】：2房 / 2廳 / 1衛

【建 案】：好市多文賢3房電寓

【地 址】：台南市北區文賢路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建31.18室內25.22

【格 局】：3房 / 2廳 / 1衛

【建 案】：麻豆大坪電梯雙車墅

【地 址】：台南市麻豆區新生北路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：地50.44建93.33

【格 局】：5房 / 2廳 / 6衛

【建 案】：真愛面砲校邊間三房平車

【地 址】：台南市永康區東橋七路

【總 價】：【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建42.79室內23.84

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：桂田近南科三房平車好成家

【地 址】：台南市永康區中正北路

【總 價】：488萬

【坪 數】：建39.48室內25.50

【格 局】：3房 / 2廳 /2衛

【建 案】：近台南高工收租11房透天

【地 址】：台南市永康區成功路

【總 價】：699萬

【坪 數】：地22.98建54.08

【格 局】：11房 / 0廳 / 4衛

【建 案】：東區低總價三房車寓

【地 址】：台南市東區德東街

【總 價】：468萬

【坪 數】： 建29.36室內18.6

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建 案】： 近崑山科大面寬金店住

【地 址】：台南市永康區立興街

【總 價】：1860萬下殺 1688萬

【坪 數】：地51.31建48.99

【格 局】：5房 / 3廳 / 3衛

【建 案】：漾煙波景觀二房平車

【地 址】：台南市永康區復國一路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建37.79室內17.86

【格 局】：2房 / 2廳 / 1衛

【建 案】：成大桂花鄉美二房

【地 址】：台南市北區開元路

【總 價】：398萬

【坪 數】：建22.16室內17.34

【格 局】：2房 / 2廳 / 1衛

【建 案】：南應大商圈成家二房

【地 址】：台南市永康區正南五街

【總 價】：368萬

【坪 數】：建27.20室內19.39

【格 局】：2房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：家樂福觀雲尊爵雙平車寓

【地 址】：台南市永康區中華二路

【總 價】：【賀成交】尚有其他物件,【洽0986-298589】

【坪 數】：建94.34室內67.19

【格 局】：2房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：近東橋國泰經典車墅

【地 址】：台南市永康區南工街

【總 價】：988萬

【坪 數】：地24.98建54.54

【格 局】：4房 / 2廳 / 4衛

【建 案】：國華正興商圈小資套房

【地 址】：台南市中西區友愛街

【總 價】：

【建 案】：崑山國小小資三房

【地 址】：台南市永康區國光七街

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,【洽0986-298589】

【坪 數】：建32.38室內25.83

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛 /3陽台

【建 案】：成大城無敵美景三房平車

【地 址】：台南市北區開元路

【總 價】：819萬

【坪 數】：建48.39室內27.06

【格 局】：3房 / 2廳 / 2衛

【建案】：新天地稀有古厝地

【地址】：台南市中西區永福路一段

【售價】：858萬

【坪數】: 地27.34坪

【類型】: 土地/ 建蔽率60%，容積率210%

【建 案】：永康復國超值孝親透天

【地 址】：台南市永康區復國一路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：地23.03建31.13

【格 局】：6房 / 3廳 / 2衛

【建 案】：水舞紀2+1房景觀平車

【地 址】：台南市永康區東橋五路

【總 價】：788萬

【坪 數】：建40.95室內21.05

【格 局】：2房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：近南紡凱旋賺錢商辦平車

【地 址】：台南市東區凱旋路

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建97.56室內69.28

【格 局】：2房 / 1廳 / 1衛

【建 案】：南工稀有黃金店住

【地 址】：台南市永康區南工街

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：地16.87建44.62

【格 局】：4房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：大灣投資宿舍金店住

【地 址】：台南市永康區大安街

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：地29.29建34.44

【格 局】：5房 / 2廳 / 6衛

【建案】：楠西區台3線面寬農地

【地址】：台南市楠西區楠西段

【售價】：2895萬

【坪數】: 地1372.74坪

【類型】: 土地/ 一般農業區 農牧用地

【建 案】：水萍塭公園全新電梯豪墅I

【地 址】：台南市南區金華路二段

【總 價】：3880萬

【坪 數】：地43.69建107.60

【格 局】：5房 / 2廳 / 6衛

【建 案】：近好市多天井雙車電梯豪墅

【地 址】：台南市北區武聖路

【總 價】：4380萬下殺 3980萬

【坪 數】：地42.78建95.31

【格 局】：4房 / 3廳 / 5衛

好房網News記者曾亭皓／綜合報導

「假買屋真詐財」近日登上各媒體版面，全因福利汽車董事長林茂樹日前踢爆中華地政聯合事務所涉及假買屋真詐財案件，直至近日嫌犯

才逐一落網，且經檢警調查，詐騙集團6年以來共不法套利逾2億元。

透過本次事件，內政部地政司表示，為避免類此詐騙行為，建議民眾於出售不動產時，應確保落實3步驟。

內政部認為，本次詐騙案件，詐騙集團主要是看準民眾不熟悉買賣交易流程，

【建 案】：東區夢時代芳鄰美套房II

【地 址】：台南市東區東寧路

【總 價】：148萬

【坪 數】：建5.20室內3.12

【格 局】：1房 / 0廳 / 1衛

【建案】：官田渡子頭1189農地

【地址】：台南市官田區番子渡頭段

【售價】：650萬

【坪數】: 地1189.35坪

【類型】: 土地/ 一般農業區 農牧用地

【建案】：新市潭頂漂亮農地

【地址】：台南市新市區潭頂

【售價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪數】: 地323.67坪

【類型】: 土地/ 一般農業區 農牧用地

【建案】：近歸仁高鐵漂亮農地

【地址】：高雄市阿蓮區青安段

【售價】：626萬

【坪數】: 地542.83坪

【類型】: 土地/ 農牧用地

【建案】：林森鐵路東移黃金店地

【地址】：台南市東區林森路一段

【售價】： 3988萬

【坪數】: 地90.88坪

【類型】: 土地/ 建築用地 容積率200%

【建 案】：賢南收租8大套房

【地 址】：台南市南區賢南街

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：建71.48室內50.59

【格 局】：8房 / 0廳 / 8衛

【建 案】：東門收租8套房透天

【地 址】：台南市東區東門路三段

【總 價】： 【賀成交】尚有其他物件,洽0986-298589

【坪 數】：地19.05建35.82

【格 局】：8房 / 0廳 / 8衛

【建 案】：遠雄新源邸好美二房平車

【地 址】：台南市北區海安路三段

【總 價】：928萬

【坪 數】：建38.53室內19.43

【格 局】：2房 / 2廳 / 2衛

【建 案】：藏金家專11套極品學舍

【地 址】：台南市永康區鹽行路

【總 價】：1680萬

【坪 數】：地25.03建66.03

【格 局】：11房 / 0廳 / 11衛

【建 案】：南師附中全新墅

【地 址】：台南市永康區永二街

【總 價】：1380萬

【坪 數】：地28.95建59.59

【格 局】：4房 / 2廳 / 4衛

家樂福高投報漂亮套房【永康區套房】兵仔市場

【建 案】：家樂福高投報漂亮套房

【地 址】：台南市永康區新興街

【總 價】：【#賀成交】~

【建 案】：永康錢潮滾滾精華店住

【地 址】：台南市永康區永大路三段

【總 價】：1980萬

【坪 數】：地37.81建109.36

【格 局】：8房 / 2廳 / 7衛

【建 案】：復國商圈多用途商辦

【地 址】：台南市永康區復華八街

【總 價】：2980萬

【坪 數】：建932.76室內659.9

【格 局】：2房 / 2廳 / 4衛

基隆市稅務局表示，已用過一生一次自用住宅用地10%優惠稅率課徵土增稅的土地所有權人，

再出售自用住宅用地時，

只要符合下列條件，仍可適用以一生一屋10%優惠稅率課徵土增稅。

1.為買賣移轉。

【建 案】：大橋低總價三房平車

【地 址】：台南市永康區大橋五街

【總 價】：【賀成交】感謝網友推介,洽0986-298589

【坪 數】：建33.84室內21.42

【格 局】：3房 / 2廳 /2衛

【建案】：近大坑農場1930休閒農地

【地址】：台南市左鎮區澄山

【售價】：880萬

【坪數】: 地1930.85坪

【類型】: 土地/ 山坡地保育區 農牧用地

【建 案】：近北安市場邊間墅

【地 址】：台南市安南區頂安街

【總 價】：1398萬下殺 1368萬

【坪 數】：地31.81建64.45

【格 局】：4房 / 2廳 / 3衛

【建 案】：安南伊吉棒美三房

【地 址】：台南市安南區同安路

【總 價】：456萬

【坪 數】：建32.36室內24.12